Erfolg einer Immobilieninvestition: Makro- oder Mikrolage?

02.12.2019

Weshalb die Mikrolage unterschätzt wird und 3 Fehler, die Sie unbedingt vermeiden sollten

Die Bedeutung der Mikrolage für den nachhaltigen Wertzuwachs einer Immobilie wird immer noch von vielen Investoren bei ihrer Kaufentscheidung unterschätzt. Dabei gewinnt der altbekannte Spruch „Lage, Lage, Lage“ aufgrund der steigenden Ansprüche und Individualität potenzieller Mieter zunehmend an Bedeutung. In diesem Artikel verraten wir Ihnen, auf was Immobilienprofis bei der Mikrolage gezielt achten und wie Sie durch dieses Wissen bei Ihrer nächsten Kaufentscheidung wirtschaftlich profitieren können.

Viele Faktoren können beeinflusst werden, nicht aber die Lage.

Die Kerneigenschaft einer Immobilie steckt schon in ihrem Namen. Sie ist unbeweglich. Ihr Wert hängt deshalb stark von äußeren Faktoren ab, etwa von Angebot und Nachfrage, von Bevölkerungswachstum und Wanderbewegungen, dem wirtschaftlichen Umfeld. Wenn Sie böse Überraschungen vermeiden wollen, muss insbesondere der Mikrostandort genauer unter die Lupe genommen werden.

Investiere ich als Eigennutzer oder Kapitalanleger?

Wenn Sie sich überlegen eine Immobilie zu kaufen, dann sollten Sie sich zunächst folgende Frage stellen: Kaufe ich die Immobilie für mich, um selbst darin zu wohnen oder als Kapitalanlage? Die eigenen Bedürfnisse sind nicht immer deckungsgleich mit der Großzahl potentieller Mieter in einer Region. Dieser Artikel befasst sich in erster Linie mit Immobilien für Kapitalanleger.

Wichtig: Von der Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage mit dem primären Hintergedanken „Da kann ich auch mal selbst einziehen“ raten wir ab. Unsere Erfahrungen zeigen, dass selten Vermieter nach 10 oder 20 Jahren selbst in ihre bis dahin vermietete Immobilie einziehen. Die Bedürfnisse haben sich meist verändert.

Betrachtung eines Immobilienkaufs aus der Sicht eines Investors

Was ist nun wichtig bei der Wahl des Standortes? Eines vorweg: Der ideale Standort existiert nicht. Stets sind Kompromisse nötig, sie sollten jedoch nicht zu groß sein. So können sich eine Region oder eine Stadt auf den ersten Blick nicht in einem optimalen Zustand befinden, doch einzelne Regionen oder Stadtteile bieten dennoch interessante Chancen. Zudem lassen sich in sehr vielen Märkten sinnvolle Investments tätigen, sofern lokale Marktkenntnisse, Visionen und passende Investmentstrategien vorhanden sind.

Der erste Blick gilt stets der Makrolage (makro aus dem griechischen für „groß“). Doch eine Stadt kann wirtschaftlich erfolgreich und aufstrebend sein, während einige Stadtteile beim Mieter dennoch weniger gefragt sein. Deshalb ist dringend auf den zweiten Blick die detaillierte Mikrolage (mikro griechisch für „klein“) zu beachten. Die Erfahrung zeigt, dass Investoren oftmals den Fehler machen, die Makrolage (welche Stadt) zur Objektauswahl zu stark in den Fokus nehmen, dabei aber die oft viel wichtigeren Fragen zur Mikrolage vernachlässigen.

Die Makrolage

Als Makrolage gelten meist die Gesamtregion und die Stadt. Bei der Analyse der Makrolage wird das Große und Ganze erfasst.

Folgende Fragen sollten sich positiv beantworten lassen:

  • Gibt es genügend Geschäfte, Kindergärten, Schulen, Hochschulen, Universität, Ärzte und Freizeitangebote?
  • Wie ist der Ausbau von Nahverkehr und öffentlichen Verkehrsmitteln
  • Gibt es genügend Arbeitsplätze?
  • Wie hat sich die Arbeitslosigkeit in den letzten Jahren entwickelt?
  • Gibt es genügend Arbeitgeber oder ist die Stadt oder Region von einem einzelnen Großkonzern abhängig? Sollte ein solcher wegziehen kann ein Immobilien Standort ins Chaos stürzen.
  • Wie attraktiv ist der Standort für Studenten und junge Menschen?
  • Wie hat sich der Zuzug von jungen Menschen im Alter von 25-40 Jahren in den letzten Jahren entwickelt?
  • Wie hat sich die Kaufkraft entwickelt?

Wichtige bei dieser Betrachtung sind folgende Faktoren:

  • Breites Angebot für Arbeitskräfte: Eine gute Mischung von Arbeitgebern ist breit gestreut in Größe (Großfirmen, Mittelstand und Kleinbetriebe) und Branchen (verschiedene Wirtschaftsbereiche).
  • Funktionierende Universität: Wachsende Studentenzahlen & Angebot neuer Fachrichtungen
  • Zuzug von Menschen im Alter von 25-40 Jahren: Hier wird einer Überalterung einer Stadt oder Region gegengesteuert.
  • Steigende Geburtenrate: Steigende Geburtenraten sprechen dafür, dass sich junge Menschen und Familien wohlfühlen und sie ein gutes Umfeld für ihre Kinder sehen.
  • Infrastruktur: Hat sich in den letzten Jahren viel im Ausbau von öffentlichen Verkehrsmitteln getan? Sind entsprechend Krankenhäuser und Ärzte ansässig? Gibt es genug Kindergartenplätze und Schulen?
  • Steigende Einkommen und Kaufkraft

Zusätzlich können weiche Faktoren mit einfließen. Weich deshalb, weil sie nicht in Daten erfassbar sind, sondern etwas mit Gefühl zu tun haben. Ein schönes Beispiel: Der frühere OB von Berlin Klaus Wowereit prägte den Spruch: „Berlin ist arm, aber sexy“. So könnte in die Analyse einer Makrolage einfließen, dass die Stadt vielleicht erst einmal nicht die idealen Voraussetzungen bietet, aber eine hohe Attraktivität genießt und davon langfristig profitiert. Heute ist Berlin unbestritten.

Die Mikrolage

Die Analyse der Mikrolage gestaltet sich etwas umfassender. Für diese genauere Betrachtung ist der Stadtteil oder der genauere Standort, in dem Sie investieren wollen, am wichtigsten. Die direkte Umgebung der Immobilie steht im Vordergrund. Der Fokus liegt auf dem Charakter des Quartiers.

Folgende Fragen sollten Sie hierzu für sich beantworten:

  • Wie sieht die Bebauung aus? Stehen in der direkten Umgebung Plattenbauten? Sind die Häuser gepflegt oder muss sich noch einiges entwickeln?
  • Gibt es Grünanlagen, Parks oder Freizeitmöglichkeiten, ein gastronomisches und kulturelles Angebot?
  • In welche Art der Immobilie wollen Sie investieren? In eine kleinere Wohnung mit 1 oder 2 Zimmern oder in eine größere Einheit? Hier bestimmen Sie in der Regel bereits Ihre zukünftigen Mieter. Bei einer kleineren Wohnung werden Sie den Single- oder Zwei-Personen Haushalt als potentielle Mieter ansprechen. Oft wollen diese Zielgruppen zentral und zentrumsnah wohnen. Hier ist wichtig: Mitten im Leben, gastronomisches Angebot, kurze Einkaufswege.Größere Wohnungen hingegen sprechen in der Regel eher Familien an. Diese orientieren sich daran, wie weit der nächste Kindergarten oder die Schule entfernt ist. Wo ist der nächste Arzt, wie gut ist die Busverbindung, wo kann ich in der Nähe einkaufen? Gibt es genügend Grünflächen oder Spielplätze? Wie ist das soziale Umfeld und Gefüge geprägt, in dem mein Kind aufwachsen soll?Diese Analyse bestimmt also Ihren potentiellen Mieter. Fragen Sie sich also, ob die Wohnungsgröße zum erwarteten Mieter passt. Passt der Schnitt der Wohnung oder ist ein Balkon oder eine Terrasse notwendig?

Wichtige bei dieser Betrachtung sind folgende Faktoren:

  • Eine einwandfreie Straßenanbindung: Mieter wünschen sich schnelle und kurze Wege sowie eine gute Erreichbarkeit.
  • Zu Fuß erreichbarer öffentlichen Nahverkehr: In den Innenstädten wird es immer wichtiger auf diesen Punkt zu achten. Viele Menschen haben kein eigenes Auto mehr, sondern setzen vermehrt auf öffentliche Verkehrsmittel, Car Sharing Angebote, etc.
  • Geringe Lärm- und Luftemission: Ruhe und Wohlfühlfaktoren spielen bei der Auswahl der Wohnungen eine immer größere Rolle.
  • Ein adäquates Nachbarschaftsniveau: Für viele Mieter ist es wichtig, sich in einem adäquaten Umfeld in Bezug auf die Bevölkerungsstruktur zu befinden (Altersstruktur, Arbeitslosigkeit, Ausländeranteil, usw.).
  • Gute Infrastruktur mit Geschäften, Ärzten, Apotheken, Schulen, Kindergarten: Bei älteren Menschen, Familien und jüngeren Single-Haushalten spielen diese Faktoren eine unterschiedlich wichtige Rolle.
  • Hoher Freizeit und Erholungswert oder kulturelles und gastronomisches Angebot: Auch dieser Punkt ist unterschiedlich zu bewerten, je nach Mieterstruktur.

Relevanz der Mikrolage für den Vermarktungserfolg einer Immobilie

Quelle: ImmoWelt Research

Für Kapitalanleger sind die Bedürfnisse des Mieters entscheidend. Passt die Wohnung, in die ich investiere zu den Anforderungen der Mikrolage? Passt das Umfeld zu den Bedürfnissen und dem Klientel? Zudem ist es sinnvoll, die Kaufpreis- und Mietpreisentwicklung in den Städten in Ihre Investitionsentscheidung mit einfließen zu lassen.

Hierzu empfiehlt es sich, zwei wichtige Fragen zu klären:

  • Passen die Mietpreise noch zu den Kaufpreisen, um eine vernünftige Rendite zu erreichen?
  • Welche neuen Städte rücken in den Fokus?

Während die alten Schwarmstädte, also Städte mit großer Anziehungskraft für junge Leute wie München, Berlin, Leipzig, Frankfurt, Heidelberg, usw. schon lange bekannt sind, rücken immer weitere neue Städte in den Fokus, wie z.B. Magdeburg. Wer hätte gedacht, dass nach einer Studie von empirica und immowelt, die neue Schwarmstadt gemessen am Mietspiegel, Chemnitz ist. Viele wissen nicht, dass die Nachfrage nach attraktiven Anlageobjekten das derzeitige verfügbare Angebot übersteigt. Bei allen Betrachtungen werden Sie sich die Frage stellen, wo zieht es junge Menschen in Zukunft hin, wo lassen sich somit immer mehr Arbeitgeber nieder, wo wird der Wohnraum auch in Zukunft noch bezahlbar sein? Während manche Investoren weiter auf die bekannten Standorte setzen, überlegen sich derzeit immer mehr Investoren in B- oder C Städte zu investieren. Dort sind heute die Kaufpreise noch relativ moderat – verbunden mit dem deutlichen Potenzial sich auf weiterhin steigende Kaufpreise und Mieten freuen zu können.

Neben der Lage kommen noch einige weitere wichtige Beurteilungen beim Immobilienkauf als Kapitalanleger hinzu:

  1. Welcher Bauträger ist zuverlässig, renommiert und qualitativ hochwertig?
  2. Welche Immobilienart ist für mich geeignet? Neubau, Bestand oder Denkmalobjekt?
  3. Was muss mir eine gute Haus- und Mietverwaltung bieten und woran erkenne ich eine solche?

Auf diese Fragen werden wir in einem weiteren Artikel detailliert eingehen.

Sie haben weitere Fragen, ein persönliches Anliegen oder wünschen ein individuelles Immobilienangebot?

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