Finanzierung von Immobilien

12.03.2020

Soll ich meine Immobilie mit oder ohne Eigenkapital finanzieren?

Vor einigen Jahren war der Kauf einer Immobilie ohne eigenes Geld nicht denkbar. Doch mittlerweile hat sich die Lage verändert: Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Immobilienfinanzierung (Haus oder Wohnung) heute auch ohne den Einsatz von Eigenkapital möglich. Dabei gilt es jedoch einige Besonderheiten zu beachten. Welche das sind und welche Vor- und Nachteile die Finanzierung von Immobilien mit und ohne Eigenkapital haben, beleuchten wir in diesem Ratgeber Artikel.

Verschiedene Konditionen bei der Finanzierung ohne Eigenkapital

Wenn Sie eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren möchten, gibt es prinzipiell zwei Möglichkeiten:

  • 100 Prozent Finanzierung

Bei der 100 Prozent Finanzierung wird der Kaufpreis der Immobilie ohne Nebenkosten finanziert. Unter Nebenkosten einer Immobilie fallen die Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Maklercourtage. Bei dieser Form der Finanzierung trägt der Käufer diese Kosten selbst, muss also zumindest etwas eigenes Geld einbringen.

  • 110 bis 115 Prozent Finanzierung

Werden gleich 110 oder 115 Prozent der Kaufsumme finanziert, spricht man auch von einer Vollfinanzierung. Dabei werden neben dem reinen Kaufpreis auch die Nebenkosten über das Haupt- Darlehen oder auch über ein separates Darlehen (z.B. privater Kredit) finanziert. Der Käufer braucht bei dieser Form der Finanzierung also keinerlei eigenes Geld.

Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung

Eine Vollfinanzierung, also eine Immobilienfinanzierung ohne jegliches Eigenkapital, ist jedoch nicht immer und nicht für jedermann möglich. So sind beispielsweise eine überdurchschnittliche Kreditwürdigkeit und Bonität des Käufers wichtig für die Bank sowie ein hohes gesichertes Einkommen. Zudem müssen der Zustand und die Lage der Immobilie sehr gut sein, sprich für die Vermietbarkeit müssen sehr gute Voraussetzungen herrschen. Welche Rolle die Makro- bzw. Mikrolage einer Immobilie spielen, können Sie in diesem Artikel nachlesen.

Vergleich: Welche Vor- und Nachteile bringt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Nachteile der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

  • Höhere Finanzierungskoten, da Banken für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital einen höheren Zinssatz verlangen
  • Laufzeit: Längere Tilgung
  • Außerordentlich gute Bonität erforderlich
  • Nicht für jede Immobilie möglich
  • Höheres Risiko im Falle eines Zwangsverkaufes

Vorteil der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital:

  • Liquidität bleibt erhalten und kann so für andere Investitionen genutzt werden
  • Nutzung der aktuell günstigen Zinsen – Die Konditionen für Darlehen sind derzeit so günstig wie nie zuvor

Tipps für die Finanzierung ohne Eigenkapital

Wenn Sie eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren möchten, sollten Sie einige Dinge beachten. Beispielsweise sollten Sie eine höhere Tilgung einrichten (mindestens 2-3 Prozent), um so Anzahl an Jahren für die Rückzahlung der Finanzierung zu verkürzen. Zudem ist es sinnvoll, Rücklagen zu bilden, um auch Worst Case Szenarien wie einen mehrmonatigen Mietausfall im Zweifel stemmen zu können. Schließlich muss in einem solchen Fall dennoch die Rate bezahlt werden können. Dies sollten Sie also genau berechnen. Sofern möglich, ist auch eine längere Zinsbindung mit mehr als 10 Jahren vorteilhaft, um so das Risiko schlechterer Konditionen in der Anschlussfinanzierung zu minimieren. Zu guter Letzt sollten Sie immer an die Absicherung Ihre Familie denken, beispielsweise durch eine Risikolebensversicherung.

Fazit

Abschließend lässt sich sagen, dass unter den aktuell günstigen Zins Konditionen eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital auf jeden Fall eine spannende Möglichkeit ist, wenn man dabei bestimmte Dinge berücksichtigt. Nichts desto trotz bringt Eigenkapital immer einige Vorteile mit sich. So gibt es im Leben immer unvorhergesehene Dinge, die ein Finanzierungsvorhaben in Schieflage bringen oder sogar dessen Scheitern verursachen. Wenn Sie diese Risiken jedoch sorgfältig berechnen und entsprechende Vorkehrungen treffen, treffen Sie mit einem Immobilien Investment immer eine gute Entscheidung – mit oder ohne Eigenkapitel.

Unser Tipp:

Gehen Sie diesen Schritt nicht allein. Entscheiden Sie sich erst für eine Möglichkeit nach fachkundiger Beratung und stellen Sie damit eine professionelle Begleitung sicher. Unsere Spezialisten für Immobilien und Baufinanzierung stehen Ihnen hierbei gerne zur Seite und zeigen Ihnen, welche Möglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen. Wo Sie Objekte finden, die aus Sicht der Bank für eine 110 Prozent Finanzierung in Frage kommen, sehen Sie hier.